Перспективы и риски развития ипотечного рынка жилья

Голоскокова Е.В., АНХ при Правительстве РФ

Аналитические материалы | финансы | ипотека

Дата публикации: ноябрь 2009

Критическое состояние жилищного сектора российской экономики - одна из наиболее устойчиво острых проблем социального и экономического развития страны.

В период экономического кризиса именно опережающий рост жилищного строительства способен «погасить» или сгладить многие его негативные последствия. Во-первых, сохранить, а возможно увеличить объемы производства в отраслях, связанных с жилищным строительством по цепочке технологических связей (производство строительных материалов, деревообрабатывающие отрасли, грузовой транспорт, металлургия и др.), во-вторых, жилищное строительство и сопряженное с ним производство отличается высокой удельной трудоемкостью. Поэтому его развитие поможет сбить нарастающие темпы роста безработицы и сократить объемы государственной финансовой поддержки безработным, переправив высвободившиеся средства целевым назначением на нужды строительного комплекса. В-третьих, оживить внутренний спрос за счет расширения рынка доступного жилья и вовлечения значительной части многотриллионных денежных сбережений в хозяйственный оборот.

Значимость строительной деятельности для поддержания роста строительного производства более наглядно может быть проиллюстрирована с использованием коэффициентов полных затрат, полученных на основе публикуемой Росстатом системой таблиц «Затраты-выпуск». Они показывают, что например в 2002 году, чтобы выполнить дополнительно строительных работ на миллион рублей во всех видах производственной деятельности (связанных со строительством по круговой цепочке технологических связей) потребовалось 81 тыс. рублей продукции нефтепереработки (в 3 раза больше, чем прямые затраты), 86 тыс. рублей продукции химической и нефтехимической промышленности (превышение в 2,2 раза). Машиностроение - 130 тыс. рублей (превышение в 1,8 раза) и т.д[1].

Через определенный период времени (продолжительность которого пока трудно предсказуема) российская экономика перейдет от стадии кризиса к подъему. По мнению многих экономистов, с которыми автор солидарен, основой посткризисного восстановления и последующего развития должен стать внутренний спрос. Его рост должен уменьшить зависимость российской экономики от колебаний высокорисковых внешних факторов - конъюнктуры цен мирового сырьевого рынка. Пока в кризисных условиях доминирующую роль играет внутренний спрос со стороны государства (госинвестиции, госзакупки и др.) сопровождаемый усилением госрегулирования и финансового стимулирования. Между тем созидательные антикризисные возможности наращивания жилищного строительства недооцениваются. По мере стабилизации ситуации спрос на жилье будет играть все возрастающую роль в формировании внутреннего спроса. Максимальное наращивание жилищного строительства, как главнейшего внутреннего ресурса развития экономики с максимальным мультипликационным эффектом - приобретает ключевое значение, как в кризисный, так и посткризисный период.

По этому пути прошло руководство Китая и первые результаты впечатляют. В то время как в большинстве стран сектор недвижимости переживает глубокий спад, в Китае, в первые 5 месяцев 2009 года, продажи жилья выросли на 45,3%, а инвестиции в отрасль - на 6,8, что, несомненно, сопутствовало тому, что китайская экономика сохранила высокие темпы развития. В КНР развитие недвижимости и строительства - одна из важнейших составных частей правительственного стимулирующего плана. Наращиваются обороты строительства. К примеру, доходы крупнейшего китайского девелопера China Vanke в мае 2009 года выросли на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года.

Стимулирование экономики в условиях глобального экономического кризиса путем оживления жилищного строительства и рынка жилья -антикризисный проект Аргентины. Он предусматривает выдачу долгосрочных (на 20 лет) ипотечных кредитов по пониженной фиксированной процентной ставке (10%). Ожидается, что его реализация даст новый импульс роста жилищному строительству и развитию сопряженных производств.

Перспективы рынка жилья и особенно его основной части - ипотечного рынка доступного жилья, формируются в условиях нарастающих рисков. Достижение целевого ориентира обновленного национального проекта «Доступное и комфортное жилье» - к 2010 г. обеспечить объем 52 млн. кв. м (вместо ранее принятого 80 млн. кв. м) нового жилья. Повысить его доступность доведением стоимости 1 кв. м жилья экономкласса до 30 тыс. рублей, напрямую зависит от того, насколько быстро удастся снять или существенно снизить, сопровождающие развитие жилищного строительства и его ипотечного кредитования, риски.

К наиболее значимым и высокорисковым, на наш взгляд, факторам надо отнести следующие:

1. Высокий риск усиления дефицита предложения жилья, после 2009 г. и сопутствующий ему рост цены предложения. По данным Росстата темпы ввода жилья сокращаются. Так, если в 2007 году введено 61,2 млн. кв. метров, то в 2008 году они составили 64,1 млн. кв. м или 104,6% к 2007 году. А по не самому пессимистическому прогнозу в 2009 году будет введено 52 млн. кв. метров. Это. почти на 20% меньше, чем в 2008 г. При этом, что даже более значимо, чем абсолютное снижение объемов ввода, в 2009 году он будет достигнут в значительной мере за счет снижения строительных заделов, завершения старых строек высокой степени готовности, т.к. новые проекты в этом году практически не начинались, по крайней мере, в крупнейших городах. Это создает высокий риск того, что даже скромные ориентиры 2012 года (65 млн. кв. м) могут быть не достигнуты. Тем более, что согласно обновленному проекту «Доступное жилье» увеличение объема ввода жилья к 2012 году на 13 млн. кв. м предполагается достичь за счет увеличения доли ввода жилья экономкласса с 5% из планируемых 52 млн. кв. м в 2009 г. до 25% от 65 млн. кв. м в 2012 г., т.е. на 16 млн. кв. м[2].

Расширение объемов предложения жилья экономкласса, рассчитано на платежеспособный спрос среднего класса населения - основного потребителя ипотечных кредитов. Но именно перспективы развития системы ипотечного кредитования, сопряжены с наиболее высокими рисками.

2. Наиболее весомые риски, угрожающие реализации программе ипотечного кредитования - сокращение его абсолютных объемов. Сейчас банки поставлены в условия, когда они в большей, чем раньше степени, должны ориентироваться на минимизацию рисков при выдаче ипотечных кредитов. Идти на сокращение объемов ипотечного кредитования, из-за жестких ресурсных ограничений, роста цены пассивов, в частности из-за высоких депозитных ставок, и (и это главное) динамичным одновременным ростом задолженности организаций реального сектора экономики и просроченной ипотечной задолженности. В 2009 году объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам практически не изменился по сравнению с 2008 г. (1,039 трлн. рублей на 01.04.2009 г. против 1,049 трлн. Рублей, на конец 2008 г.). Что объясняется сокращением объема выданных кредитов в I квартале 2009 г. в 6 раз, а в первичной ипотеке около 10 раз. Банки практически остановили выдачу ипотечных кредитов. Просрочка по ипотечным кредитам выросла за это время почти в два раза, достигла 1,8% от общей задолженности и продолжает быстро накапливаться.

Но на самом деле ситуация на много хуже, т.к. с 1 января изменился расчет и определение просроченного кредита, просроченным он теперь считается в случае задержки платежа в течение 90 дней, вместо 30 дней до этого. Это резко, по нашим расчетам, примерно в пять раз, снизило расчетную величину задолженности.

Кроме того, не считается просроченной реструктурированная или рефинансируемая ипотечная задолженность, что так же целиком основано на сомнительном предположении, что в 2010 году финансовое положение заемщика укрепится. И это на фоне роста безработицы и падения реальных доходов населения, снижения промышленного производства, бюджетного дефицита, роста неплатежей и т.д.[3]

Следует заметить, что в международной практике к просроченной задолженности относят не только не поступившую своевременно часть задолженности, а всю ее величину, справедливо полагая, что существует высокий риск для банка непогашения заемщиком всей, а не только просроченной задолженности. Этот риск особенно велик для российского заемщика доля платежей по ипотеке в общем доходе, которого, по данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, превышает 30%, против, например, 11,4% в США.

Причем многие российские заемщики брали ипотечный кредит «в притык», не беря в расчет возможные валютные риски, сокращение доходов, потерю работы и др., часто, наоборот, полагаясь на рост заработной платы или доходов от бизнеса.

Система ипотечного кредитования нуждается в модернизации, и чем раньше она начнется, тем более будет устойчива и эффективнее будет она работать. Одно из направлений модернизации заключается в том, что наряду с ипотечным кредитованием жилищного строительства следует оперативно и опережающими темпами развивать систему целевых жилищно-накопительных вкладов, как, менее рисковой по сравнению с системой ипотечного жилищного кредитования. Последнее особенно важно в период нестабильности кредитно-финансового рынка. Наибольшее распространение модель долгосрочного жилищного кредитования через механизм жилищно-сберегательных накоплений получила в Германии и в несколько меньшей степени Франции.

Жилищно-целевой накопительный кредит дает определенные преимущества и кредитору, и банку, и заемщику. Существенно снижает риски невозврата и потери накопленных на банковском депозите целевых средств, т.к. в силу замкнутости, автономности функционирования этой модели жилищного кредитования она фактически не зависит от колебаний на рынке капитала, не связана с вторичным рынком ценных бумаг, обеспеченных залогом. Формирование устойчивой системы долгосрочных жилищно-накопительных вкладов населения способствовало бы укреплению ресурсной базы коммерческих банков, и относительно (по сравнению с депозитами) снизило бы стоимость ресурсов.

Реализация принципа и механизма, целевых жилищно-накопительных сбережений создает преимущества для заемщика и снижает его риски: ставки по вкладам и ссудам существенно ниже, чем при ипотечном кредитовании, не меняется в период соглашения, не зависит от изменения стоимости заемных средств на ссудном рынке капитала.

Государству развитие подобной модели, жилищного кредитования, безусловно, выгодно. Существенная часть сбережений населения полностью исключена из финансово-денежного оборота. Это накопления населения в налично-денежной форме. По экспертным оценкам они сегодня составляют более 45 млрд. долл. и около 1 трлн. рублей[4]. Поэтому для правительства экономически целесообразно способствовать становлению жизнеспособной системы накопительных жилищных вкладов, адаптировав в этих целях богатый зарубежный опыт и опыт дореволюционной России. Начиная с 1904 года, правительство постоянно поддерживало работу кредитных товариществ и ссудно-сберегательных касс, которые выдавали кредиты (главным образом, на покупку земли, жилья, строительство), основой которых служили целевые вклады, самого населения и займы частных лиц (более 70%), а также ссуды государственного банка (около 15%). Среди возможных инструментов стимулирования создания системы жилищно-накопительных вкладов и динамичного их наращивания можно выделить следующие:

- на стадии накопления денежных средств - государственное страхование основной части, накопленных средств, плюс государственные бонусы к жилищным сберегательным контрактам при соблюдении заемщиком всех его условий, в частности отсутствие просрочек и др.

- на стадии погашения - субсидирование части процентных ставок или представление налоговых льгот. При этом субсидирование ипотечных ставок - один из наиболее прозрачных и управляемых инструментов. Государство доплачивает банкам ту часть процентных ставок, которая делает ипотеку приемлемой для значительной части нуждающегося в улучшении жилищных условий населения. Достоинство субсидирования процентных ставок в том, что в программу относительно легко может быть встроен механизм «отсечения» от субсидий заемщиков с высоким уровнем денежных доходов. Этим данная форма помощи выгодно отличается от косвенной помощи заемщику в виде предоставления налоговых льгот, которые, как правило, охватывают всех получателей ипотечного кредита, независимо от денежного (доходы, сбережения) и социального (состав семьи, количество неработающих и др.) состояния заемщика.

В любом случае успехи развития российского ипотечного рынка кредитов на основе жилищно-накопительных вкладов в ближайшие годы будут определяться степенью участия государства. Сейчас, государство позволяет себе большие денежные вливания (предполагается, что на эти цели в 2009 г. будет потрачено 447 млрд. рублей). Но здесь есть естественный ограничитель - уменьшающийся объем Резервного фонда и рост бюджетного дефицита.

С точки зрения формирования посткризисного рынка жилья и сопровождающего его рынка ипотечного кредитования самым на наш взгляд серьезным риском является высокая вероятность возвращения на жилищный рынок спекулятивного капитала и возрождение спекулятивного рынка жилья. Основания для этого есть. Это:

- падение цен на недвижимость, по-видимому, исчерпало себя. Цены на квартиры существенно снизились (в Москве - ориентировочно на 33% в долларовом выражении и 20% в рублях - июль 2009 г. к октябрю 2008 г)[5]. Ценовое дно достигнуто или уже близко. Из-за продолжающейся рецессии и сокращения объемов нового строительства на рынке накапливается отложенный спрос. С падением цен, увеличивается его рост. Сейчас все те, кто ранее выходил с рынка недвижимости, ищут наиболее удачный момент, что бы на него вернуться. Серьезной альтернативы рынку недвижимости для инвестиций по-прежнему нет. Как только проявится ценовое дно, спекулянты вновь войдут в жилищный рынок, докризисная ситуация повторится, но на качественно новом уровне. Вновь вернется пузырь в сектор недвижимости, хотя сегодня это не столь очевидно;

- усиление мер государственной финансовой поддержки вливанием кредитных ресурсов «разогреет» рынок жилья, возобновит его рост;

- отсутствие жестких, действенных налоговых и законодательно-правовых норм, исключающих (или существенно сужающих) возможность массовой скупки жилья для его последующей перепродажи и, сохраняющиеся условия для ценового сговора на рынке жилья;

- постепенное накопление дефицита жилья из-за сокращения объемов, вновь начинаемого жилищного строительства и особенно, сокращения строительных заделов;

- продолжающаяся дифференциация денежных доходов и сбережений при их концентрации в руках крайне узкой группы лиц.

Учитывая совокупность всех этих условий, финансовая подпитка рынка жилья государством кроме достижения благих целей в конечном итоге может стать катализатором и для восстановления спекулятивного рынка жилья, сохранения высокой (выше, чем по всем другим видам деятельности) доли скрытой экономики операций с недвижимостью. Всего этого следует избежать.

Список использованной литературы:

2. Цилина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Финансы и статистика. 2007 г.

3. Система таблиц «Затраты-выпуск» России за 2002 г. - М.: Росстат, 2005 г.

4. Газета Ведомости 02.07. 2009 г., Ведомости 10.07.2009 г. Источник: irn.ru

5. Экспертно-аналитический журнал Вектор №5 ВТБ 2009 г.

[1] Система таблиц «Затраты-выпуск» России за 2002 г. - М.: Росстат, 2005 г. с. 113

[2] Газета Ведомости 2 июля 2009 г.

[3] По данным Росстата общая численность безработных в России увеличилась почти на 1,5 млн. и на начало марта 2009 года достигла 6,5 млн. человек. За это же время реальные располагаемые доходы населения сократились примерно на 8%, хотя фактическое снижение, скорее всего было значительно большим: российская статистика вряд ли учла уменьшение зарплат в частном секторе (по некоторым данным в среднем на 20%) при их росте в бюджетном сегменте.

[4] Вектор. Экспертно-аналитический журнал №5 ВТБ 2009 г. с. 40

[5] Газета Ведомости 10.07.2009 г. Источник: irn.ru

Источник:
Журнал «РИСК: Ресурсы, Информация, Снабжение, Конкуренция» №3/2009